Notadamente, o mercado de terrenos, ainda que em 2021, ano em que a pandemia de coronavírus continua impedindo a volta da normalidade anterior, continua em alta, mantendo elevados preços.
No entanto, em que pese o fato de o mercado estar extremamente aquecido, as incorporadoras têm se mostrado bastante cautelosas quanto ao montante que estão dispostas a pagar pela principal matéria prima do mercado imobiliário.
As empresas têm buscado avaliar melhor qual o valor máximo, pela área, posto que, combinando os altos preços dos terrenos e custos altíssimos dos materiais, os valores alcançados prejudicam a viabilidade dos projetos, em especial quando se soma a isso os prazos necessários para a obtenção de licenças dos projetos, incorporadoras costumam comprar terrenos para lançar um ano depois.
Nesse sentido, importante definir a diferença entre incorporadora e construtora: A construtora é a empresa responsável pela execução física do projeto. O que ela faz é a construção civil de forma literal: contrata mão-de-obra (trabalhadores), máquinas, equipamentos e tecnologia construtiva, além de testes de qualidade e ensaios tecnológicos para a realização material do empreendimento.
A principal responsabilidade da construtora é com a qualidade física da obra, buscando garantir os prazos de execução dentro do cronograma acordado, atentar para que o empreendimento não tenha problemas físicos (instabilidade, trincas, rachaduras, infiltrações, irregularidades, imperfeições, divergências em relação ao projeto, material de qualidade inferior ao contratado, dentre outros – são os chamados vícios construtivos).
Além disso, há também a responsabilidade pela segurança dos trabalhadores, devendo garantir a utilização de Equipamentos de Proteção Individuais – EPI e ter um técnico de segurança do trabalho responsável pela obra.
Geralmente a construtora é contratada pela incorporadora para a execução da obra. Como não há diferenças facilmente percebíveis entre as principais construtoras, seu trabalho está mais bem definido e seu risco é menor que o da incorporadora. Por consequência, suas margens operacionais (lucros operacionais) costumam ser inferiores às margens das incorporadoras. A construtora não tem como atribuições principais o planejamento imobiliário, nem as vendas, nem a divulgação do empreendimento, nem seu financiamento, nem o projeto do empreendimento (definição de produto).
Já a incorporadora é a empresa empreendedora, que articula o negócio imobiliário. Essa palavra, “incorporação”, existe para identificar essas empresas, advindo da atividade de formalizar o registro imobiliário do condomínio na matrícula do terreno, o que é feito no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Regida pela Lei Federal 4.591/64, a atividade de incorporação imobiliária se encontra no mesmo âmbito das disposições relacionadas sobre a criação e funcionamento de condomínios (de casas ou de apartamentos) no Brasil, considerando que a referida legislação engloba ambas.
Para fazer o registro imobiliário do condomínio, a incorporadora precisa registrar:
> Minuta de convenção de condomínio;
> Memorial de Incorporação contendo descrição completa e perfeita caracterização do condomínio e suas unidades autônomas (apartamentos, casas, vagas, etc.) em seus aspectos físicos;
> Quadros de áreas e especificações preenchidos de acordo com a norma técnica ABNT NBR 12.721. Esta norma técnica não é norma de incorporação (as regras de incorporação estão na lei 4.591) e sim de cálculo de custos e divisões proporcionais e não proporcionais entre as unidades autônomas de um condomínio. É a partir destes quadros que são calculadas as proporções de taxas condominiais entre unidades maiores ou menores, por exemplo.
A incorporadora, por ser a empresa que está empreendendo, é quem localiza as oportunidades, promove estudos de viabilidade, adquire o terreno, formata o produto a ser desenvolvido. A incorporadora tem como principais fornecedores:
> o financiador, em geral instituições financeiras, quem empresta o dinheiro para a realização do empreendimento. Alguns bancos fazem a operação financeira a partir do compromisso de compra e venda das pessoas físicas, reduzindo riscos para os dois lados e minimizando a necessidade de capital de giro líquido da incorporadora;
> a construtora, que vai realizar obra;
> consultorias de planejamento imobiliário, que dão orientações e subsídios para que o empreendedor coloque no mercado um produto adequado e realize um bom negócio;
> escritórios de arquitetura e engenharia, que farão projetos, orçamentos, cronogramas e memoriais descritivos do empreendimento;
> consultorias especializadas em obtenção de licenças ambientais, licenças de instalação, manejo e supressão vegetal, aprovações em órgãos públicos, aprovações em órgãos de preservação do patrimônio cultural, etc.
> empresas de pesquisa de mercado e avaliação imobiliária realizada pela ABNT NBR 14.653 para determinar qual será o valor de mercado do que se pretende construir e o Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento;
> agências de marketing, publicidade e propaganda.
Geralmente, a incorporadora é quem corre mais riscos com o empreendimento, por isso é quem tem as maiores margens operacionais, qual seja, o lucro. Além disso, ela tem ciclos operacionais e de caixa mais curtos que a construtora, o que lhe oferece grandes oportunidades de ganhos.
Ela é a responsável pelo empreendimento enquanto negócio imobiliário. Está sob sua responsabilidade a entrega do produto que foi oferecido e no prazo acordado contratualmente.
Às vezes, esse tipo de empresa atua em mais de um papel. Há construtoras que são também incorporadoras, vendedoras, e algumas são até mesmo financiadoras. Vale ressaltar que uma empresa que tem em seu registro o CNAE de construtora e não tenha CNAE de incorporação imobiliária pode se beneficiar do pacote de desoneração tributária do governo para a construção civil brasileira.
Dito isso, evidentemente diferenciadas as incorporadoras das construtoras e ressaltado o fato de que existem momentos em que incorporadoras e construtoras funcionam em uma empresa só, com o aquecimento do mercado imobiliário, destaca-se outro ouro do momento: o leilão de imóveis.
Considerando o fato de que os valores dos terrenos encontram-se em constante alta, devido à demanda, o leilão de imóveis se trata de uma opção interessante para economizar e, quem sabe, conseguir adquirir um terreno a um preço muitas vezes até 50% (cinquenta por cento) menor do que o original.
Mas para empreender nessa área, as construtoras precisam ter as cautelas necessárias, a fim de que o negócio não acabe se tornando um grande prejuízo ao invés de uma grande vantagem.
O primordial é buscar empresas especializadas e idôneas, posto que os leilões sempre devem ser feitos por empresas especializadas ou por órgãos de justiça. Acompanhar as orientações da organização é fundamental para entender como participar. As datas, geralmente, são divulgadas em veículos de comunicação, por meio de editais ou do próprio Diário Oficial do Poder Judiciário responsável.
A leitura do edital é procedimento básico, sendo indispensável, posto que o edital contém as metragens, o endereço e outras informações sobre os lotes que estarão à venda, como possíveis dívidas e seu estado de conservação. Alguns leilões permitem que o imóvel seja visitado antes da compra.
Outra cautela importante é o planejamento dos lances e a definição de um limite de gasto para a oferta final, para que o valor guie a decisão. Apesar de ser um negócio vantajoso, caso o leilão se torne disputado, o terreno pode ser valorizado pelos próprios interessados, fazendo com que o montante alcançado por cada lance se torne muito alto, tornando-se desinteressante a arrematação pela empresa interessada.
Certamente no cenário atual existem várias vantagens para as incorporadoras ou construtoras em adquirir um terreno em um leilão, desde que sigam detidamente os ditames legais e que tomem as cautelas necessárias elencadas a fim de que o negócio não se transforme em um grande prejuízo.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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