Empresas e indústrias nem sempre são proprietários dos imóveis que ocupam para exercer suas atividades. Na verdade, é muito comum que elas aluguem espaços para isso.
Muitas vezes, porém, os imóveis disponíveis no mercado não possuem estrutura suficiente para satisfazer todas as necessidades de comércio e produção dos locatários.
É pensando nesse tipo de situação que se desenvolveu o contrato Built to Suit, trazido dos Estados Unidos para o Brasil há mais ou menos 15 anos. Em tradução literal, esse nome significa “construir para caber”, e é justamente isso que acontece. Nesse modelo, o locador constrói a edificação pensando especificamente nas necessidades do locatário.
Por envolver um custo de investimento elevado, é mais comum para locações de empresas de médio e grande porte, até porque são essas que possuem necessidades especiais. Estruturas de concreto, elétricas, tipos de piso, entre outras especificidades, tudo é providenciado pelo locador/investidor.
VANTAGENS DO CONTRATO BUILT TO SUIT
As vantagens do modelo Built to Suit são muitas para ambas as partes, locador e locatário.
Primeiramente, em relação ao locatário, a principal vantagem desse modelo de contrato é o fato de que não tem que se envolver no processo da obra, e mesmo assim terá toda a estrutura que precisa para suas atividades.
Obras de engenharia costumam envolver procedimentos complexos e demorados, que inclusive comprometem o orçamento da empresa.
Pelo contrato Built to Suit, é o locador que assume os riscos e procedimentos da obra, garantindo maior liquidez de caixa para o locatário, além de facilidades tributárias, administrativas e judiciais nesse sentido.
Para o locador também não é menos vantajoso. Os contratos Built to Suit são firmados em prazos muito longos. A praxe é de 15 a 20 anos, mas podem chegar a 50 anos. Para o locador, isso significa a garantia de que um imóvel de grande porte permanecerá alugado por um longo tempo, e por um locador economicamente forte, muito provavelmente.
Além disso, apesar de o locador investir no imóvel para essa locação duradoura, todo o valor investido é recuperado pelos pagamentos de aluguéis do locatário.
TIPICO OU ATIPICO?
Por ser um modelo importado, e até relativamente pouco tempo atrás não haver qualquer regulamentação sobre o contrato Built to Suit no Brasil, muito se discute sobre sua tipicidade.
A tipicidade diz respeito a haver previsão legal ou não no ordenamento brasileiro sobre um tipo determinado de contratação. Assim, um contrato pode ser típico, se a lei discorrer sobre ele especificamente, ou atípico, se não o fizer.
A diferença reside no fato de que se o contrato é típico, suas regras e eventuais controvérsias devem ser dirimidas pela lei. No contrato atípico vale o acordo das partes, no que a lei for omissa.
Ocorre que o modelo Built to Suit passou a ser muito utilizado no Brasil, sobretudo após a crise econômica, tendo em vista as facilidades e economia de recursos que ele promove. Assim, admitir que um contrato tão usado seja permanentemente atípico gera muitas controvérsias.
Por essa razão é que foi promulgada a lei Lei 12.744/2012, que altera a Lei de Locações e inclui o modelo Built to Suit na legislação brasileira. Ainda assim, grande parte da comunidade jurídica entende que se trata de contrato atípico, pelo qual as partes podem contratar livremente, respeitados os limites da lei.
Típico ou não, o contrato Built to Suit é um modelo cuja utilização só vem crescendo no direito brasileiro. Ainda assim, é importante lembrar que estabelece uma relação de locação entre as partes, apesar dos investimentos envolvidos. Isso o torna uma espécie peculiar dessa contratação, de grande utilidade para grandes empresas.
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