O Contrato PMG – Preço Máximo Garantido é uma forma de contratação que tem origem nos anos 90, sendo muito utilizada nos contratos de construção do Brasil até hoje, e no mundo de uma forma geral, em que recebe o nome GMP – Guaranteed Maximum Price.
Nesta modalidade, se estabelece um valor máximo para a realização de uma obra em específico, o qual é pago pelo contratante, investidor, e cujo teto deve ser respeitado pelo contratado, o construtor responsável pela obra.
Isso porque preços e prazos são um grande problema na construção civil. Os preços porque, em se tratando de grandes obras, pequenas variações dos planos iniciais podem significar uma grande diferença em dinheiro.
No que se refere aos prazos, a falta de planejamento ou de execução em tempo da obra também podem ser bem prejudiciais. Muitas vezes, as obras envolvem operações financeiras altas, e o eventual atraso além de aumentar os juros de empréstimos, podem significar grandes prejuízos para o investidor, que deixa de lucrar com a demora.
Por essa razão é que garantir de antemão, contratualmente, que o investidor não vai passar por esse tipo de contratempo, ou, caso ocorra, não arcará com os prejuízos, é realmente interessante.
Assim, a grande diferença do contrato PMG – Preço Máximo Garantido em relação aos demais modelos conhecidos, é que o preço máximo estipulado deve ser respeitado pelo construtor a todo custo.
Para tanto, o contrato estabelece bônus e penalidades, como a seguir melhor descrito.
(h2) A necessidade de respeito ao Preço Máximo Garantido
Diferentemente de outros modelos contratuais que também estimam um valor a ser acordado para a execução da obra, o contrato PMG possui benefícios e prejuízos atrelados ao cumprimento ou não do preço estipulado na contratação.
Assim, na hipótese de o valor ficar abaixo do preço máximo, há divisão de lucros pelas partes, construtora e investidor. Na hipótese de ficar acima, contudo, a construtora arca com o prejuízo.
(h3) Divisão dos lucros pelas partes
Conforme mencionado, se a construtora for capaz de executar a obra dentro do preço estipulado na contratação, ou seja, dentro do Preço Máximo Garantido, é pago um bônus por esse trabalho.
Sendo assim, além da garantia de atenção ao preço e prazo estipulados, que evitam surpresas desagradáveis para o investidor, haverá um esforço por parte da construtora para otimizar ainda mais essa situação, sendo possível até que o valor da obra seja ainda menor que o Preço Máximo Garantido.
Para tanto, na hipótese de a construtora apresentar resultados ainda melhores que o esperado, é pago um bônus, que pode variar de acordo com o lucro da obra, ou uma porcentagem estipulada em contrato.
(h3) Cláusula penal na hipótese de descumprimento
Assim como há bonificação para incentivar a construtora a cumprir o contrato de forma favorável à obra como um todo, há também a existência de cláusula penal do contrato PMG, em que ela é penalizada por não cumprir as disposições inicialmente acordadas, ou seja, atender o preço estipulado em contrato.
Por essa razão, também existe uma certa pressão em sentido oposto para que a construtora aja como for necessário para respeitar o preço máximo garantido, evitando que a obra custe mais do que o inicialmente proposto.
Neste caso, a penalidade compreende o prejuízo advindo dos gastos além do acordado. Dessa forma, se for ultrapassado o valor, é a construtora que arcará com os prejuízos.
(h2) Atipicidade do Contrato com Preço Máximo Garantido
Por fim, é importante lembrar que o Contrato PMG é atípico, o que significa que seu regramento não está previsto especificamente pelo ordenamento jurídico brasileiro, e que, portanto, as partes podem convencionar livremente no que não for expressamente proibido.
No mais, o contrato PMG se diferencia dos contratos típicos brasileiros mais próximos, como empreitada, prestação de serviços ou obra por administração, justamente por essa necessidade de atenção ao preço máximo garantido.
Nestas outras modalidades, típicas na legislação brasileira, não há implicação de encargos ou bonificação em relação a preços e prazos, apesar de haver expectativa quanto ao cumprimento das obrigações pelas partes.
Pelas razões apresentadas, o contrato PMG – Preço Máximo Garantido é uma ótima alternativa para a realização sobretudo de obras de grande porte, em que preço e prazo são questões sensíveis. É preciso, contudo, atenção para a devida redação do contrato, para que as hipóteses de bônus ou penalidades sejam devidamente delimitadas.
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