A diferença entre escritura pública e registro de imóveis é uma questão essencial para ser entendida ao comprar um imóvel. É preciso que você tome alguns cuidados com a burocracia envolvida nesse caso, pois a grande questão da compra de um bem imóvel gira em torno da efetiva transferência da propriedade.
Quando você compra um imóvel, é importante se atentar ao fato de que está adquirindo a propriedade de algo. O momento da transferência da propriedade, por sua vez, é de fato o marco inicial para que os direitos e obrigações com relação ao imóvel se iniciem para o comprador.
Isso porque, apesar de às vezes o pagamento do preço ou de parte dele se dar em um momento, a transferência da propriedade, de fato, não se dá aí, mas, ao contrário do que muitos pensam, apenas no momento do registro da compra e venda perante a autoridade competente. Essa reflexão é importante pois os imóveis são bens de alto valor, profundamente relacionados ao funcionamento da vida em família dos proprietários. A propriedade pode vir, por diversas razões, ser questionada ou ser objeto de processos, como o inventário, e é fundamental que essas questões estejam bem delimitadas e documentadas para evitar dores de cabeça.
A escritura pública
A escritura pública funciona como uma prova perante toda a sociedade civil de que houve de fato compra e venda de um imóvel, e tem valor judicial. A escritura pública não é ainda, contudo, a transferência da propriedade em si, mas tem valor legal para comprovar a aquisição do imóvel.
Isso porque a escritura pública goza de fé pública, ou seja, sua validade e eficácia são inquestionáveis perante quaisquer entes das esferas pública e privada. As partes deverão registrar a escritura perante um tabelião de notas oficial.
Na prática, isso significa que, uma vez elaborada e registrada em cartório a escritura pública, o comprador possui legitimidade para requerer se necessário a transferência da propriedade. A partir daí, a apresentação do documento solucionará quaisquer divergências que possam surgir.
Além disso, o contrário também é verdade. Ainda que tenha havido pagamento de um determinado preço, ou mesmo um contrato de gaveta, como são chamados os contratos não registrados oficialmente, a ausência de escritura pública de propriedade do imóvel, ou existência de outra escritura de conteúdo diverso, torna praticamente sem efeito a relação alegada. Ela é essencialmente um instrumento que garante segurança jurídica à negociação de um imóvel.
A importância da segurança jurídica para a propriedade
O imóvel é desde sempre o bem mais precioso para o ser-humano. A luta por terras é o que move guerras desde a antiguidade até os dias atuais. É sobre a terra, ou dentro de um imóvel, que o ser-humano vive, cria sua família e constrói e realiza suas obras.
Por essa razão, a segurança da propriedade do imóvel é uma questão de suma importância. Não se pode admitir que, após muitos anos, ou após a construção de uma história dentro de um imóvel, sua propriedade possa ser questionada, e suas memórias jogadas ao vento.
Por essa razão é tão importante a fé pública. É ela que garante que, quaisquer que sejam as questões que surgirem em relação ao imóvel, será dado ao verdadeiro proprietário a chance de se defender, ou de ser ressarcido. Nos casos de usucapião, ou desapropriação por interesse público, por exemplo, é essencial que se busque o proprietário para regularização da situação. E só aquele que for legalmente o proprietário é que poderá reclamar direitos sobre o imóvel.
O que é registro de imóveis?
O registro de imóveis é outra questão de vital importância para a resolução de questões referentes à propriedade. É ele quem, em verdade, reconhece legalmente a propriedade do imóvel.
O registro de imóveis é uma instância do registro público que dá conta apenas dos imóveis de determinada região. Assim como os cartórios de registro civil possuem uma relação dos nascimentos de uma cidade, o registro de imóveis possui uma relação do histórico dos imóveis de uma região.
Dessa forma, registradas nos cartórios de registros de imóveis de um município, estão as matrículas dos imóveis. Este é o documento que de fato reconhece a propriedade de um imóvel.
A matrícula do imóvel
A matrícula do imóvel é um documento oficial que fica arquivado no cartório de registro de imóveis da região, e que reconstitui toda a “história” do imóvel. Na matrícula do imóvel, constam todos os proprietários e as formas de transmissão da propriedade desde seu primeiro registro.
Assim, quando há compra e venda, ou morte do proprietário e o imóvel serve de herança, ou ainda na hipótese de desapropriação, constatação de terras de reserva legal, enfim, quaisquer eventos que alterem a exatidão da propriedade, ou dos limites do imóvel, constará registro correspondente na matrícula do imóvel.
A diferença entre a escritura pública e registro de imóveis
Conforme mencionado, ambos os documentos, a escritura pública e a matrícula do imóvel, existem para atestar com fé pública a propriedade do imóvel. Mas então, qual é diferença entre escritura pública e registro de imóveis?
Ambos os documentos têm fé pública e são legítimos para comprovar a propriedade de um imóvel. Assim, na hipótese de ocorrer a compra de um imóvel, a primeira providência é a elaboração e registro da escritura pública do imóvel perante o tabelião de notas.
Essa providência não transfere a propriedade em si, mas já garante segurança jurídica ao negócio e serve de prova perante a justiça, caso seja necessário recorrer a ela na hipótese de divergências entre as partes.
Uma vez devidamente registrada a escritura pública no tabelião de notas, há o registro da compra e venda na matrícula do imóvel perante o cartório de registro de imóveis, como o último registro e que, portanto, traz a informação sobre o atual proprietário do imóvel.
Nesse ponto, importante destacar que é e sempre será o registro na matrícula que transfere legalmente a propriedade. Assim, a escritura é um documento que tem valor legal que antecede a transferência da propriedade. Ela serve de prova do negócio efetuado entre as partes.
Por tudo isso, é muito importante que, ao comprar um imóvel, haja muita atenção em sua documentação. O comprador deve exigir do vendedor a apresentação e elaboração de todos os documentos pertinentes para a transferência da propriedade. Dessa forma, poderá gozar de seu imóvel pelo tempo que desejar, com a segurança de que de fato lhe pertence.
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