Tem-se por contrato de empreitada o contrato por meio do qual o empreiteiro se obriga a realizar uma obra específica, pessoalmente ou por intermédio de terceiros, cobrando uma remuneração a ser paga pelo proprietário da obra, sem vínculo de subordinação. O comando do trabalho é do próprio empreiteiro, assumindo este os riscos da obra.
Quando se fala de contrato de empreitada não importa quanto tempo a obra dure, o objeto não é a simples prestação de serviços, mas a obra em si. Dessa forma, quando se dá a empreitada a remuneração não está ligada ao tempo, mas à conclusão da obra.
Em relação às características da empreitada, este tipo de contrato é bilateral, posto que suscita obrigação para ambas as partes; é consensual, pois se conclui com o acordo de vontade do empreiteiro e do proprietário da obra; é comutativo, tendo em vista que cada parte pode antecipar os benefícios e os ônus; é oneroso, pois as duas partes têm benefícios correspondentes aos sacrifícios; e informal, não existindo formalidades particulares na contratação.
O Código Civil prevê que empreiteiro de uma obra pode contribuir para ela tão somente com seu trabalho (empreitada de mão de obra), ou com ele e os materiais (empreitada mista).
Na primeira situação, o empreiteiro assume apenas a obrigação de fazer, consistente em executar o serviço, sendo que o dono da obra é incumbido de fornecer os materiais; no segundo, o empreiteiro obriga-se não só a realizar um trabalho de qualidade, mas também fornecer os materiais.
É muito importante compreender a diferenciação das duas situações em relação aos efeitos destas modalidades, especificamente os riscos.
Na empreitada de mão de obra, se a coisa se acaba antes da entrega, sem culpa do empreiteiro, quem sofre a perda é o dono da obra, posto que é ele quem assume o risco.
Contudo, caso não haja culpa por parte do dono, o empreiteiro perde a retribuição, sendo os prejuízos divididos entre ambos, não havendo culpa de nenhum dos contratantes.
Porém, é necessário observar que o empreiteiro deverá ser remunerado se provar, conforme previsto no Código Civil “que a perda resultou de defeito dos materiais e que em tempo reclamara contra a sua quantidade ou qualidade”. Ou seja, no caso do fornecimento dos materiais pela contratante, observa-se que os mesmos sejam de qualidade irrefutável e que estejam em quantidade aceitável para a execução da obra.
No segundo caso, empreitada mista, os riscos correm por conta do empreiteiro até o momento da entrega da obra.
Ademais, o ordenamento jurídico conta com outras duas espécies de contrato, o de empreitada propriamente dito e o de empreitada sob administração. Na construção sob administração, o construtor se encarrega da execução de um projeto, sob remuneração fixa ou percentual sobre o custo da obra, correndo por conta do proprietário os encargos econômicos do empreendimento.
De tal forma, a obra é impulsionada à medida em que o dono oferece os recursos necessários. Os riscos correm por conta do dono da obra, a menos que seja provada a culpa do construtor, destacando-se assim a diferença entre a construção sob administração e a por empreitada.
No momento da entrega da obra, esta pode ser feita por partes, à medida que for sendo, ainda que parcialmente, concluída ou apenas após sua conclusão. O Código Civil estabelece que se a obra constar de partes distintas, ou for de natureza das que se determina por medida, o empreiteiro terá direito a que também se confira por medida, ou segundo as partes em que se repartir, podendo exigir o pagamento na proporção da obra executada.
Antes que seja efetuado o pagamento é importante que seja devidamente dimensionado e examinado o que está sendo pago, pois, segundo o código, tudo o que se pagou presume-se verificado.
E mais, o que se mediu presume-se verificado se, em 30 (trinta) dias, contando da medição, não forem denunciados os vícios ou defeitos pelo dono da obra ou por quem estiver incumbido da sua fiscalização.
Ainda por determinação legal, concluída a obra de acordo com o ajuste, ou o costume do lugar, o dono é obrigado a recebê-la. Esta obrigação, porém, não é absoluta, pois poderá o proprietário rejeitá-la, ou exigir abatimento no preço, se o empreiteiro se afastou das instruções recebidas e dos planos dados, ou das regras técnicas em trabalhos de tal natureza.
Em relação a eventuais prejuízos advindos do uso inadequado de materiais, o empreiteiro tem a obrigação de pagar estes materiais recebidos, se por imperícia ou negligência os inutilizar.
Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo de 5 (cinco) anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. É oportuno lembrar que decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos 180 (cento e oitenta) dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.
Ainda, salvo estipulação em contrário, o empreiteiro que se encarregar de executar uma obra, segundo plano aceito por quem a encomendou, não terá direito a exigir acréscimo no preço, ainda que sejam introduzidas modificações no projeto, a não ser que estas resultem de instruções escritas do dono da obra.
Mesmo que não tenha havido autorização escrita, o dono da obra tem a obrigação de pagar ao empreiteiro os aumentos e acréscimos, segundo o que for arbitrado, se, sempre presente à obra, por prosseguidas visitas, não podia ignorar o que se estava passando, e nunca questionou.
Ainda há a possibilidade de valor ser revisto. O sendo, se ocorrer diminuição no preço do material ou da mão-de-obra superior a um décimo do preço global convencionado, poderá este ser revisto, a pedido do dono da obra, para que se lhe assegure a diferença apurada.
Quanto à suspensão da execução da obra, isto ocorrendo, ou sendo suspensa a execução da empreitada sem justa causa, responde o empreiteiro por perdas e danos.
No entanto, poderá o empreiteiro suspender a obra:
I – por culpa do dono, ou por motivo de força maior;
II – quando, no decorrer dos serviços, se manifestarem dificuldades imprevisíveis de execução, resultantes de causas geológicas ou hídricas, ou outras semelhantes, de modo que torne a empreitada excessivamente onerosa, e o dono da obra se opuser ao reajuste do preço inerente ao projeto por ele elaborado, observados os preços;
III – se as modificações exigidas pelo dono da obra, por seu vulto e natureza, forem desproporcionais ao projeto aprovado, ainda que o dono se disponha a arcar com o acréscimo de preço.
O fim do contrato de empreitada ocorre pelo seu cumprimento e pode resolver-se se um dos contratantes não cumpre qualquer das cláusulas assumidas, não se extinguindo o contrato de empreitada pela morte de qualquer das partes, salvo se ajustado em consideração às qualidades pessoais do empreiteiro.
De tal forma, observa-se que ao analisar várias propostas comerciais encaminhadas por empreiteiras para a confecção de minutas contratuais, resta evidente o fato de que as empreiteiras impõem itens de negociação que podem ser revertidos ao favor da contratante, restando apenas que o contratante esteja ciente de que, como tal, está na posição de exigir que o contratado se adeque ao solicitado, pois o mercado é extenso, e caso este não atenda aos anseios do cliente, sempre haverá outro fornecedor disposto a tal.
Ademais, é necessário que seja promovida a designação da responsabilidade pelos materiais ao empreiteiro, para isso, além de estar claramente previsto em negociação, devendo ser celebrado o devido contrato de empreitada dando às partes proteção jurídica para a execução dos serviços.
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